Счастливый клевер человечества. Всеобщая история открытий, технологий, конкуренции и богатства - Вадим Махов Страница 127
Счастливый клевер человечества. Всеобщая история открытий, технологий, конкуренции и богатства - Вадим Махов читать онлайн бесплатно
Власти США давно, но без особого успеха пытались решить эту проблему. Огромные субсидии были просто не востребованы, поскольку среди малоимущих граждан обычно наблюдается недостаток финансовой грамотности и люди часто не знают о своих правах и возможностях. Нужно ли говорить, что присоединение нового сосуда (рынка недвижимости) к финансовой системе прошло с благословения властей и финансовых регуляторов США? Можно предположить, что не без их ведома бумагам, о которых говорилось выше, был присвоен высший кредитный рейтинг «А». Подобно Архимеду, которому нужна была только точка опоры [509], властям требовалась точка приложения экономических сил, и они выбрали в качестве нее сектор недвижимости США.
С 2001 г. в США вследствие политики Федеральной резервной системы (ФРС) (созданное 23 декабря 1913 г. независимое федеральное агентство для выполнения функций центрального банка и осуществления централизованного контроля над коммерческой банковской системой) возник новый риелторский бум, вызванный беспрецедентным снижением ставки рефинансирования – с 6,5 % в мае 2000 г. до 1 % в июне 2003 г. Дешевые ипотечные кредиты и колоссальный отток свободных денежных средств из низкодоходного фондового рынка обеспечили бизнесу недвижимости небывалые прежде финансовые вливания, которые правительство подкрепило серией дополнительных стимулов: был упрощен порядок предоставления кредитов лицам с плохой кредитной историей и неподтвержденными доходами, введена долгосрочная (до 40 лет) ипотека, введена система Reverse mortgage – беспроцентного и безналогового кредитования пожилых людей (достигших 62-летнего возраста) в обмен на долю собственности в принадлежащей им недвижимости. Кроме того, согласно поправке законодательства от 1998 г., прибыль от продажи дома, в котором фактически проживал человек, в размере до $500 000 перестала облагаться федеральным налогом.
Результат не заставил себя ждать. Достаточно беглого взгляда на график индекса Кейса – Шиллера [510] (рис. 29), чтобы понять, что речь идет об образовании классического финансового пузыря. Размер ипотечных заимствований в США вырос с $5,5 трлн в конце 2001 г. до $11 трлн к 2008-му. А с учетом структурированных долговых обязательств – до десятков триллионов долларов (Сильвер, 2015, с. 63).
Мы видим, что индекс Шиллера непрерывно рос с 1987 по 2006 г., в результате чего за два десятилетия была создана огромная финансовая пирамида. Легкость в оформлении закладной, постоянное уменьшение процента первоначального взноса, падающие краткосрочные ставки сделали покупку дома очень похожей на покупку опциона. Можно было заплатить всего 10 %, а то и меньше от полной стоимости жилья, тут же взять под залог еще не выкупленного дома другой кредит под очень низкий процент, а затем перепродать дом двумя годами позже с хорошей прибылью, поскольку цены постоянно росли.
Созданная в 1938 г. Fannie Mae была государственной структурой, предоставлявшей гарантии для развития ипотеки. После событий 1933 г. [511] американские коммерческие банки вынуждены были принимать бумаги, выданные Fannie Mae, так, как будто они обладают высочайшей надежностью и сравнимы с федеральными. Выкупая у коммерческих банков ипотечные закладные, подпадающие под единую категорию кредитного рейтинга, Fannie Mae «паковала» их в «пакеты» и выкидывала на рынок новые облигации [512]. Такая игра в 1950-е гг. привела к активной «переупаковке» чужих долговых обязательств в собственные обязательства Fannie Mae. Поскольку Fannie Mae была компанией с государственным участием, деньги ей доставались под очень низкие проценты (2–3 %). Бизнес делался на процентной разнице: пакеты ипотечных закладных с доходностью 7–8 % в год служили обеспечением долга, обслуживание которого обходилось всего лишь в 2–3 % в год. Восемь против двух. При больших масштабах это колоссальная прибыль.
В 1970 г. на рынке появилось второе ипотечное агентство – Freddie Mac. А вскоре после этого акции Fannie и Freddie стали котироваться на Нью-Йоркской фондовой бирже. Эти компании изначально пользовались монопольными правами на выдачу закладных, но для них было установлено три важных ограничивающих фактора:
1) максимальный размер ипотеки был ограничен, и через эти программы невозможно было купить очень дорогие дома;
2) в структуре преобладали кредиты проверенным клиентам, не выдавались субстандартные, или sub-prime, кредиты тем, у кого могли возникнуть трудности при их выплате по графику [513];
3) только ипотека типа Alt-A (когда заемщик не имеет кредитной истории, он должен был сразу выплатить 50 % вместо минимальных 10 % взноса за недвижимость).
Из-за указанных ограничений не был охвачен большой сегмент рынка – миллионы американцев с низкими доходами не имели возможности купить жилье. Подобное обстоятельство побудило частные кредитные организации, специализирующиеся на кредитах sub-prime, изобретать различные схемы, с которыми они массово вышли на этот рынок. В результате очень скоро доля двух государственных учреждений снизилась с 78 до 44 %.
Для понимания сути этих новых и «чудодейственных» финансовых инструментов рассмотрим два самых популярных ипотечных кредита sub-prime, предлагавшихся компанией New Century Financial Corporation [514].
Жалоба
Напишите нам, и мы в срочном порядке примем меры.
Комментарии к книге